【文字解讀】地下空間車位租售相關問題解答

發布時間:2020-05-14 10:49 來源:恩施晚報 編輯:王曉蓉

一、認知類

1.業主購買地下車位有何好處?

答:購買專屬地下車位,既能輕松解決停車難問題,還可選擇租賃給本小區業主或租住戶。有車位的配套,更利于住宅的轉售和增值。

2.地下空間,是不是單指地下停車位、車庫?

答:不是,地下空間是指屬于地表以下,主要針對建筑方面來說的一個名詞,它的范圍很廣,停車位、車庫是其中一部分。

3.地下車位租售的法律、政策依據是什么?

答:《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國人民防空法》《人民防空工程平時開發利用管理辦法》《人民防空工程建設管理規定》《湖北人民防空工程管理規定》《湖北省物業服務和管理條例》《恩施土家族苗族自治州地下空間開發利用管理辦法》(恩施州3號令)、《關于規范房地產開發項目車位交易管理的通知》(恩施州住建7號文)、《關于有效應對疫情促進房地產業穩定發展的措施》(恩施州9號文)。

4.租售地下車位的司法解釋內容是什么?

答:建筑物區分所有權隨著我國《物權法》的出臺第一次見諸于法律,于2009年10月1日施行的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)將建筑物區分所有權劃分為建筑物專有部分所有權和建筑物共有部分所有權,并在《解釋》第2條規定了建筑物專有部分的具體界定標準,以此認定車位等特定空間是否屬于建筑物專有部分,在《解釋》第6條對《物權法》第74條第3款進行補充規定,即將不符合規劃的占用公共道路或其他場地的車位規定為建筑物共有部分屬業主共有。

5.停車多年,都沒收費,為什么突然要租售?

答:不存在突然租售,周邊武漢、宜昌、重慶等多數城市都早已開始租售車位,隨著恩施州3號令、恩施州住建7號文,以及最新的恩施州9號文的出臺,趨勢所在。如今城市車位趨勢緊張,車位有時比房子更剛需。購買專屬地下車位,既能輕松解決停車難問題,還可選擇對外出租,獲取額外回報。有車位的配套,更利于住宅的轉售和增值。

6.除了恩施,周邊城市的地下車位是怎么辦的?

答:武漢、宜昌、重慶等大多數城市早已啟動地下車位租售。

7.地下車位是否已公攤到商品房中?

答:根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》,以下簡稱《商品房銷售面積規則》第九條第一項的規定以及《中華人民共和國國家標準房產測量規范》(GB/T17986-2000)的要求,凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室和管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

8.地下車位的產權,究竟歸誰?

答:按《關于規范房地產開發項目車位交易管理的通知》(恩施州住建7號文)產權歸屬分四種情況:

(一)業主共有停車位。建筑區劃內占用業主共有的道路或公共架空層(經規劃批準有封閉的維護結構且具有獨立使用功能的除外)等其他公共場地的停車位以及土地出讓條件及規劃條件中明確要求配置的地上公共停車位屬于全體業主共有,任何單位和個人不得改變用途和現狀,建設單位無權出售、出租。由業主大會決定將車位交由業主使用的方式,相關收益及使用由業主大會決定。

(二)人防停車位。結合民用建筑修建的人防“平戰結合”地下停車位,建設單位應用紅色標注或劃定范圍,按照“平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”的原則,投資建設單位可以出租,但須優先滿足業主需要,不得出售,每次租賃期限不得超過3年。

(三)產權停車位。建筑區劃內按照建設工程規劃許可證確定且首次登記所有權人為建設單位的停車位(不含人防停車位),任何單位和個人不得改變用途和現狀,當事人可以通過出售、附贈、出租等方式約定歸屬。

(四)機械式停車位。建設單位開發建設的機械停車位只能出租,不得銷售,并應當首先滿足建筑區劃內業主的需要,租金扣除必要費用后由投資人所有。

二、流程類

1.地下車位租售的定價標準由誰來決定?

答:房地產開發項目的地下工程,規劃用于停車位和車庫的,應當優先滿足業主的需要,租售停車位、車庫由價格行政主管部門制訂指導價。房地產開發項目的地下停車位和車庫屬于人防工程的,非戰備時由建設投資人租賃給業主停車使用,停車位、車庫租賃費由人民防空行政主管部門會同價格行政主管部門制定指導價。

2.地下車位可預售,意味著什么?

答:意味著買房的同時,便可以購買車位。房子是期房,車位也是,不必等到初始登記以后再銷售。

3.地下車位是否擁有產權?

答:建筑區劃內的非人防工程的地下車位購買后業主擁有產權。

4.購買地下車位能否貸款?

答:可以,但目前銀行車位貸款業務,只針對在該行辦理了一手房貸款的客戶,為客戶辦理同一小區內的車庫車位的貸款,貸款利率按照同期的消費貸款利率來執行。不同銀行對車庫車位貸款業務的規定不盡相同,具體請咨詢各大銀行。

5.能否用公積金或公積金貸款買車位?

答:公積金貸款不支持購買車位?,F行的公積金管理條例規定公積金只能用于購買、建造、大修等自住房。

6.住房轉賣他人時,車位如何處置?

答:商品房小區內已購買地下停車位的房地產權利人需轉讓商品房屋的,地下停車位應當一并轉讓。需分別或單獨轉讓地下停車位的,應當優先轉讓給該商品房小區內的房地產權利人;需出租的,應當出租給該商品房小區內的房地產權利人或承租人。

7.車位產權有多少年?

答:根據《恩施土家族苗族自治州地下空間開發利用管理辦法》第十三條 地下空間建設用地使用權的最高使用年限,對應地上建設用地使用權用途最高使用年限確定。

連建地下空間建設用地使用權用途與地上建設用地使用權用途一致的,其土地使用權年限一致;用途不一致的,其土地使用權起算年限與地上建設用地起算年限一致,并按照土地管理相關規定確定的用途類別分別確定土地使用權年限,但不超過其地上建設用地使用權的最高年限。

8.已購買的產權車位,能否單獨轉賣?

答:能,《恩施土家族苗族自治州地下空間開發利用管理辦法》第二十三條 商品房小區內已購買地下停車位的房地產權利人需轉讓商品房房屋的,地下停車位應當一并轉讓。需分別或單獨轉讓地下停車位的,應當優先轉讓給該商品房小區內的房地產權利人。

9.開發商承諾贈送的車位,能否辦理產權證?

答:具體視購房者與開發商簽訂的合同內容確定,如果是簽訂內容贈送的使用權,則不可辦理產權證;如果簽訂內容贈送的是產權,且贈送車位不屬于人防車位,則可辦理產權證。

10.開發商贈送的車位,能否抵押貸款、轉移登記?

答:贈送的車位如果具有產權,并取得產權登記,可辦理相關手續。

11.租賃車位,合同可以簽多久?

答:一般是1年一簽,最多不超過20年。

12.租賃車位,后期能否購買?

答:租賃車位合同到期后,若無本小區業主提出購買預約申請,則可優先由租賃人購買本車位。

13.商業廣場的地下車位,是否可以租售?

答:根據《恩施土家族苗族自治州地下空間開發利用管理辦法》第二十二條規定,單建地下社會公共停車場,不得進行分割登記和分割銷售、轉讓。因此單建的商業廣場的地下車位不可以進行分割銷售,但可以出租使用。

三、人防類

1.人防工程車位與非人防車位是怎么劃分界定的?

答:一般來說,建設單位在人防工程汽車坡道口附近應設有指示牌,在工程入口上方設有標志牌,并且應在工程入口附近墻體上懸掛了平時維護管理規定和平面示意圖。人防工程是個密閉工程,其圍護結構上不設采光窗口,人防工程與室外或與普通地下室之間,設有防護密閉門,且門上噴涂相應標識。

2.人防工程車位也可以租售嗎?

答:人防工程車位可租不可售。

《中華人民共和國人民防空法》第五條“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”

《人民防空工程平時開發利用管理辦法》第三條 人民防空工程平時開發利用應當堅持有償使用、用管結合的原則,平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。

《湖北省人民防空工程管理規定》第三十八條 已開發利用的人防工程平時由投資者或者管理者、使用者按規定使用;戰時或者遇突發公共事件時,由縣級以上人民政府統一調配使用。

3.是不是每個小區都有人防工程?

答:不一定,根據建筑區劃規劃而定?!逗笔∪嗣穹揽展こ坦芾硪幎ā返谑粭l 縣級以上人民政府人民防空主管部門會同自然資源主管部門編制本行政區域人防工程建設規劃。自然資源主管部門應當將人防工程建設規劃主要內容納入詳細規劃。

建設單位在編制修建性規劃時,應當依據人防工程建設規劃,明確人防工程建設的功能、規模、防護等級等內容。

4.人防車位可租給非小區業主嗎?

答:在滿足本小區業主之前,不可以?!吨腥A人民共和國物權法》第七十四條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

5.人防車位租賃,合同最長簽多久?

答:我州內人防車位每次租賃期限不得超過3年。根據恩施州住建委2018年7月16日發《關于規范房地產開發項目車位交易管理的通知》中“三、建筑區劃內規劃的停車位,其租售方式應當與產權性質一致:(二)人防停車位。結合民用建筑修建的人防‘平戰結合’地下停車位,建設單位應用紅色標注或劃定范圍,按照‘平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有’的原則,投資建設單位可以出租,但須優先滿足業主需要,不得出售,每次租賃期限不得超過3年。”

6.人防車位的租賃收入,歸誰所有?

答:收益歸投資者所有?!吨腥A人民共和國人民防空法》第五條和《人民防空工程平時開發利用管理辦法》第三條的相關規定,人民防空工程平時開發利用應當堅持有償使用、用管結合的原則,平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。

7.哪些車位只能租不能售?

答:①人防車位只能租不能售。

②機械式停車位。恩施州住建委2018年7月16日發《關于規范房地產開發項目車位交易管理的通知》三、建筑區劃內規劃的停車位,其租售方式應當與產權性質一致:(四)機械式停車位。建設單位開發建設的機械停車位只能出租,不得銷售,并應當首先滿足建筑區劃內業主的需要,租金扣除必要費用后由投資人所有。

③業主共有停車位建設單位不能租不能售。恩施州住建委2018年7月16日發《關于規范房地產開發項目車位交易管理的通知》三、建筑區劃內規劃的停車位,其租售方式應當與產權性質一致:(一)業主共有停車位。建筑區劃內占用業主共有的道路或公共架空層(經規劃批準有封閉的維護結構且具有獨立使用功能的除外)等其他公共場地的停車位以及土地出讓條件及規劃條件中明確要求配置的地上公共停車位屬于全體業主共有,任何單位和個人不得改變用途和現狀,建設單位無權出售、出租。由業主大會決定將車位交由業主使用的方式,相關收益及使用由業主大會決定。

8.人防車位的維護,由誰負責?

答:人防工程的維護管理由建設單位負責?!逗笔∪嗣穹揽展こ坦芾硪幎ā返诙邨l 人防工程的維護管理由建設單位負責,已開發利用的,由使用單位負責,實行誰建設、誰管理,誰使用、誰管理的原則。

9.租賃人防車位,還需要繳物業服務費嗎?

答:需要。恩施州住建委2018年7月16日發《關于規范房地產開發項目車位交易管理的通知》四、(三)出租停車位的,應明確出租的時間、方式、租金標準、機動車停放管理服務費。

四、解惑類

1.地下車位嚴重不足的老小區,應該怎么租售?

答:建設單位應采取搖號或按申購順序先到先得等公開方式向相關購房人出售。

2.小區業主最多可購買幾個車位?

答:最多可購買2個車位。在車位配比不超過1:1的情況下,購房人每購買1套房屋只能相應購買1個產權停車位;開發項目物業管理區域內房屋已銷售完畢且車位辦理了初始登記尚有車位未售出的,建設單位將停車位銷售情況在該項目建筑區內顯著位置公示1個月后,該項目購房人可以自主選擇購買第二個停車位,但一套房屋或一個業主最多可購買二個車位。

3.租了或買了車位,還需要哪些費用開支?

答:購買車位的還需要支出契稅、不動產登記費、機動車停放管理服務費等相關費用;租用停車位除需繳納租金外,還需繳納機動車停放管理服務費。

4.租買了車位,還需要向物業繳費嗎?

答:租買停車位后,仍需向物業服務單位繳納機動車停放管理服務費。

5.非小區業主能否租買小區地下車位?

答:“在優先滿足小區業主需求的前提下,仍有空余車位的,可出租給本建筑區劃以外的單位或個人停車使用,每次租賃期限不得超過一年。”因此,非小區業主可在上述情況下提出租用停車位申請。

“住建部門對銷售對象主體身份進行審核,對業主以外的單位和個人購買停車位的,不予辦理合同備案”。故非小區業主不得購買他人小區停車位。

6.租的車位被賣了怎么辦?

答:在車位租賃合同期限內,車位產權所有人不得出售給他人,違反合同的可申請仲裁賠償。合同期內,出售車位優先租賃人購買,若該租賃人放棄購買,合同期滿后,可出售給本小區其他業主。

7.地上停車位,可不可租售,相關收益應歸誰?

答:地上停車位屬于業主共有停車位的,任何單位和個人不得改變用途和現狀,建設單位無權出售、出租。由業主大會決定將車位交由業主使用的方式,相關收益及使用由業主大會決定。

責任編輯:王曉蓉

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